Prodej domu nebo pozemku krok za krokem: kupní smlouva, vklad do katastru a předání

Prodej rodinného domu, chaty nebo pozemku probíhá ve třech krocích: kupní smlouva, vklad do katastru a předání nemovitosti. Mezi nimi je potřeba vyřešit, jak bezpečně zaplatit kupní cenu, co s hypotékou prodávajícího a kdy se kupující nastěhuje. Tento návod projde celý postup.

Stručně: kupní smlouva na nemovitost musí být písemná a pozemky se v ní označují parcelním číslem a katastrálním územím (§ 8 katastrálního zákona). Podpis prodávajícího musí být úředně ověřen. Kupující se stává vlastníkem vkladem do katastru nemovitostí, s účinky ke dni podání návrhu. Za návrh na vklad se platí správní poplatek 2 000 Kč. Den předání a stavy měřidel zachyťte v předávacím protokolu.

Krok 1: Podklady

1. Výpis z katastru nemovitostí – parcely, stavby, vlastníci a zatížení (zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva).
2. Stavba jako součást pozemku. Od roku 2014 je stavba spojená se zemí pevným základem zpravidla součástí pozemku (§ 506 občanského zákoníku). Pokud je na výpisu stavba vedena jako součást pozemku, prodává se pozemek včetně domu. Pokud dům a pozemek patří různým vlastníkům, převádí se stavba samostatně.
3. Geometrický plán. Prodáváte-li jen část pozemku, je nutný ověřený geometrický plán, který je součástí smlouvy (§ 7 odst. 3 katastrálního zákona).
4. Průkaz energetické náročnosti budovy u domu a doklady ke stavbě – kolaudace, projektová dokumentace, revize.
5. Hypotéka prodávajícího. Domluvte s bankou, jak se úvěr splatí z kupní ceny a kdy banka vydá souhlas s výmazem zástavního práva.

Krok 2: Kupní smlouva

Kupní cenu je bezpečné platit přes úschovu – advokátní, notářskou nebo bankovní. Peníze se uvolní prodávajícímu až po zápisu kupujícího do katastru. Platba „na ruku“ před vkladem je pro kupujícího zbytečné riziko.

Za skryté vady stavby odpovídá prodávající – kupující je musí vytknout nejpozději do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2 občanského zákoníku). Proto se vyplatí známé vady ve smlouvě vypsat. Nemá-li pozemek výměru uvedenou ve smlouvě, má kupující právo na přiměřenou slevu (§ 2129 odst. 1).

Podpis prodávajícího musí být úředně ověřen (Czech POINT, obecní úřad, notář); doporučuje se ověřit i podpis kupujícího. Nemůže-li prodávající jednat osobně, zastoupí ho zmocněnec na základě plné moci k prodeji nemovitosti s úředně ověřeným podpisem.

Krok 3: Vklad do katastru

• Návrh na vklad se podává na katastrální úřad podle polohy nemovitosti, na předepsaném formuláři nebo elektronicky. Podat ho může kterákoli strana.
• Přikládá se originál smlouvy pro katastr, případně plná moc a geometrický plán.
• Správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad.
• Katastrální úřad o přijetí návrhu informuje vlastníka a vklad může povolit až po uplynutí ochranné lhůty. Pokud návrh obsahuje vady, řízení přeruší a vyzve k jejich odstranění.

Vlastnické právo vzniká vkladem, ale s účinky ke dni podání návrhu. Do zápisu je u nemovitosti vyznačena plomba – každý, kdo nahlíží do katastru, vidí, že probíhá řízení.

Krok 4: Předání nemovitosti

Předání nemusí proběhnout v den podpisu ani v den vkladu – domluvte termín ve smlouvě. Při předání sepište předávací protokol:

• datum předání a počet předaných klíčů, čipů a ovladačů,
• čísla a stavy elektroměru, plynoměru a vodoměru,
• vybavení, které v domě zůstává,
• zjevné vady.

Převzetím nemovitosti přecházejí na kupujícího užitky a nebezpečí škody (§ 2130 občanského zákoníku). Podle protokolu dodavatelé energií rozúčtují spotřebu a obě strany mají doklad o stavu domu v den předání.

Daně po prodeji

• Daň z nabytí nemovitých věcí se od roku 2020 neplatí.
• Daň z příjmů prodávajícího. Příjem z prodeje nemovitosti může být osvobozen při splnění zákonných podmínek – zejména doby vlastnictví nebo bydlení v prodávané nemovitosti. Podmínky se v posledních letech měnily, proto si je ověřte u správce daně nebo daňového poradce.
• Daň z nemovitých věcí. Nový vlastník podává daňové přiznání finančnímu úřadu do 31. ledna roku následujícího po nabytí.

Časté chyby

• Nepřesné označení parcely nebo stavby oproti katastru – katastr řízení přeruší.
• Prodej části pozemku bez geometrického plánu.
• Chybějící podpis manžela, pokud nemovitost patří do společného jmění.
• Zaplacení kupní ceny před vkladem bez úschovy.
• Předání bez protokolu – spory o měřidla a vybavení.

Vytvořte dokument online

V sadě Prodej domu nebo pozemku vyplníte údaje o prodávajícím, kupujícím a nemovitosti jednou a dostanete kupní smlouvu na dům nebo pozemek i předávací protokol. Pokud kupující skládá zálohu před podpisem, hodí se smlouva o smlouvě budoucí kupní, při převodu v rodině darovací smlouva na nemovitost. Náhled je zdarma, hotové dokumenty ve Wordu a PDF zaplatíte kartou, bez registrace. Ceny najdete v ceníku.

Časté otázky

Kdy se kupující stane vlastníkem?

Vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vklad má účinky ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu.

Kolik stojí návrh na vklad?

Správní poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Kč. Kdo ho zaplatí, si dohodněte v kupní smlouvě.

Musí být podpisy na kupní smlouvě ověřené?

Podpis prodávajícího ano. Ověření podpisu kupujícího se doporučuje, zákon ho ale pro vklad vlastnického práva obecně nevyžaduje.

Jak dlouho může kupující reklamovat skryté vady domu?

Skrytou vadu stavby musí kupující vytknout nejpozději do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2 občanského zákoníku). Lhůta neplatí, pokud prodávající o vadě věděl nebo musel vědět.

Platí se daň z nabytí nemovitosti?

Ne, daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena a od roku 2020 se neplatí. Nový vlastník ale podává přiznání k dani z nemovitých věcí.